الزام به تنظیم سند رسمی

اگر شخصی مال غیرمنقولی را بخرد، بر اساس قانون ثبت، باید آن را ثبت کند. در واقع صرف تصرف نسبت به مال غیر منقول، برای مالک شناخته شدن آن شخص کفایت نمی کند و براساس م 46 و47 قانون ثبت، تنظیم سند رسمی اجباری است.

بحث الزام به تنظیم سند رسمی، علاوه بر بیع، در مورد هبه،صلح و همچنین ملکی که به عنوان مهریه قرار گرفته است، قابل طرح است. اگر ملکی با سند عادی معامله شود، این سند برای پیگیری امور حقوقی و اداری کفایت نمی کند. مالک سند عادی که در قولنامه یا مبایعه نامه، وقوع مالکیت وی ثابت شده است، می تواند پرونده الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح کند.

طبق ماده 220 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است. مستندات قانونی بحث الزام به تنظیم سند رسمی:

ماده 220 ق.م:

(عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.)

ماده 221 ق.م:

(اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است‌مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.)

ماده 222 ق.م:

(در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام‌دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم نماید.)حکم این ماده بر اساس قاعده کلی الحاکم و الممتنع می باشد.

ماده 237 ق.م:

(هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت‌تخلف طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.) ماده 238 ق.م:

(هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم‌می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده 239 ق.م:

(هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او‌واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.)

ماده 362 ق.م:

(آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

1- بمجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع وبایع مالک ثمن میشوند. 2- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد. 3- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید. 4- عقد بیع مشتری را ملزم به تادیه ثمن میکند.) ماده 22 قانون ثبت: (همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. ماده 46 قانون ثبت: ( ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل: ۱- کلیهٔ عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. ۲- کلیهٔ معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.) ماده 47 قانون اجرای احکام: (‌هر گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد‌، محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز، (‌مأمور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان‌هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.) آرای وحدت رویه، آرای دادگاه تجدید نظر استان تهران و نظریات مشورتی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی: الف) آرای وحدت رویه: - رأی وحدت رویه شماره 551 مورخ 21/12/1369، (الزام به تحویل مبیع باید در دادگاه عمومی مطرح شود.) - رأی وحدت رویه شماره 621 مورخ 4/10/1372 شعبه 25 دیوان، ( صلح نامه باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.) ب) آرای دادگاه تجدید نظر استان تهران: - رأی شماره 1340 مورخ 15/11/91 شعبه 56 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( برای ملکی که در بازداشت است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پذیرفته نمی شود.) - رأی شماره 1020 مورخ 14/8/91 شعبه 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( اگر خواهان از جانب خوانده وکالت نامه ای داشته باشد که بتواند بر اساس آن مقدمات تنظیم سند رسمی ملک را به نام خود تهیه کند و ملک را به خود یا دیگری انتقال دهد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وی علیه مالک مسموع نیست. - رأی شماره 575 مورخ 12/86/91 شعبه 8 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علاوه بر متعهد، افرادی که ملک به نفع آن ها بازداشت شده است، نیز خوانده قرار بگیرند.) - رأی شماره 745 مورخ 12/6/91 شعبه 31 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( مطالبه خسارت ناشی از تأخیر تنظیم سند، در صورتی امکان پذیر است که خواهان گواهی عدم حضور اخذ کرده باشد. - رأی شماره 684 مورخ 26/6/91 شعبه 35 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( اگر فروشنده پس از بیع، بخشی از مورد معامله را به ثالثی منتقل کند، خریدار در طرح دعوای الزام به تنظیم سند، یا باید علاوه بر فروشنده، منتقل الیه را نیز طرف دعوی قرار دهد و یا این که خواسته خود را کاهش دهد.) - رأی شماره 764 مورخ 26/6/91 شعبه 59 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( در صورت رهنی بودن مال، عللاوه بر بحث الزام به تنظیم سند رسمی باید الزام به فک رهن نیز مطرح شود.) - رأی شماره 1308 مورخ 28/10/90 شعبه 15 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( در صورتی که مالی، ملی اعلام شده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن مطرح نیست.) - رأی شماره 799 مورخ 25/7/91 شعبه 16 دادگاه تجدید نظر استان تهران، ( دعوای تنفیذ سند عادی غیر ترافعی است و محاکم مرجع تنفیذ قراردادها نیستند. به جز دعوای تنفیذ وصیت نامه عادی، دعوای تنفیذ سایر اسناد عادی محکوم به رد است.) ج) نظریات مشورتی: - نظریه مشورتی شماره 5976/7 مورخ 11/9/86 اداره حقوقی قوه قضاییه: ( در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت کرده باشد، یا فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بلامانع است. ) طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: خواهان این پرونده، خریدار ملک است و خوانده، فروشنده( مالک اصلی) است. در صورت فوت مالک، این پرونده علیه ورثه وی قابل طرح است. مرجع صالح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: پرونده الزام به تنظیم سندرسمی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود. شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی : 1- در قولنامه و یا مبایعه نامه، معمولا تاریخ و مکان معینی (دفترخانه) جهت تنظیم سند ذکر می گردد. البته در صورتی که چنین موردی تعیین نشده باشد، می توان با ارسال اظهارنامه، موعد و مکان تنظیم سند را مشخص نمود. 2- برای طرح پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، گواهی عدم حضور و یا اظهارنامه مرتبطی باید وجود داشته باشد. در صورت اخذ گواهی عدم حضور می توان خسارت های قراردادی را نیز از زمان صدور گواهی عدم حضور مطالبه کرد. 3- از مقدمات طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مدارکی چون پایان کار، گواهی عدم خلافی از شهرداری و غیره لازم است. در صورت تقاضای خواهان، می توان خوانده را ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ملزم به اخذ پایان کار، گواهی عدم خلافی و اخذ مفاصا حساب مالیاتی نمود. 4- ملکی که نسبت به آن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح است، باید سابقه ثبتی داشته باشد . اگراین ملک سابقه ثبتی نداشته باشد ، بحث الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نیست. اگر مورد معامله از مواردی باشد که صرفا با سند عادی معامله می شوند و پرونده الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن مطرح شود، قرار رد دعوا مطرح می شود. اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک: پس از صدور حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی به نفع خریدار، اجرائیه ای صادر شده و به فروشنده ابلاغ می شود که نسبت به تنظیم سند اقدام نماید . نحوه انجام کار به این صورت است که به وی ابلاغ می شود که ظرف 10 روز در دفترخانه حاضر شده و ملک را به نام محکوم علیه نماید. و اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند ننمود ، نماینده دادگاه راسا در دفترخانه نسبت به امضا از طرف فروشنده اقدام می کند. بر اساس ماده 145 قانون اجرای احکام (هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود ، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید.) نکات: 1. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با دعوای الزام به تحویل مبیع فرق دارد و می توان هر دو را مطرح نمود. 2. مطالبی که در این مقاله ذکر شده در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. اما ممکن است در دعاوی دیگری نیز مانند الزام به تنظیم سند رسمی خودرو نیز مطرح شود. 3. در صورتی که دعوای الزام به تنظیم سند در مورد ملکی که در بازداشت است مطرح شود، این دعوا رد می شود. 4. معمولا در مبایعه نامه ها، وجه التزام و خسارت نیز تعیین شده است که این موارد نیز قابل طرح است. 5. در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان می تواند صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک مورد دعوا را تقاضا نماید. 6. اگر پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی به هر دلیلی امکان تنظیم سند وجود نداشته باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید. 7. ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک می توان الزام به انتقال توابع مبیع همچون پارکینگ را نیز مطالبه کرد. 8. دادگاه رسیدگی کننده به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، در ابتدای رسیدگی اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می نماید.

کارشناس ارشد حقوق سرکار خانم فاطمه آگهی

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی ۴۴۳۳۵۳۵۸