سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی

منظور از سرقفلی، حالتی است که مالک مغازه ای بدون این که ملک خود را واگذار نماید، سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به دیگری واگذار می کند. مالک سرقفلی بدون مالکیت در عین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را دارد. سرقفلی تنها برای اماکن تجاری وجود دارد و برای اماکن مسکونی چنین حقی نیست. در واقع، قانون گذار برای حفظ ارزش افزوده‌ی پنهانی که در اماکن تجاری به مرور زمان ایجاد می شود، حق سرقفلی را برای اماکن تجاری پیش بینی کرده است و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کرده است. ولی در اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود و بحث سرقفلی مطرح نیست.

باید دانست که حق کسب و پیشه با سرقفلی فرق دارد. حق کسب و پیشه از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره های قبل از 76) نشئت می گیرد و در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و اشتباهاً در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال 1356 تدوین شده بود، در سال 1376 تغییر کرد. مقررات بحث سرقفلی نیز تغییر کرد. در قانون سال 56 از سرقفلی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت یاد شده، حال آن که در قانون سال 76 ، این مفهوم با تفاوت‌هایی به سرقفلی تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال 76 منعقد شده باشد باید به قانون سال 56 رجوع کرد حتی اگر تمدید قرارداد بعد از سال 76 صورت گرفته باشد .

حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری کند. بلکه قرارداد خود به خود تمدید می‌شود. حال اگر مالک بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای آن محل کسب کرده است.

مواردی که مالک ضمن پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد اجاره خاتمه دهد به این شرح است:

  1. اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
  2. اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
  3. اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

نکته ای که در قراردادهای قانون سال 56 وجود دارد آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا تجارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

مقایسه سرقفلی و حق کسب و پیشه

  1. حق کسب و پیشه، ناشی از اجاره های سابق است. ولی سرقفلی در ابتدا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شود و ریشه در اجاره های سابق ندارد.
  2. سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
  3. حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستأجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملاً مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

نحوه ایجاد حق سرقفلی

در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق ممکن به یکی از شیوه های زیر انجام شود:

  1. هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
  2. هنگام عقد قرارداد مالک و مستأجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
  3. هنگام عقد قرارداد مالک و مستأجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستأجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.

اقسام سرقفلی

  • الف) سرقفلی با سند عادی:
    یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. سند عادی در شرایطی ایجاد می شود که شخصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده یا حتی در حالتی که اجاره نامه ای در بین نبوده، اجاره به صورت شفاهی انجام شده است. یا وقتی که مالکی ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهد.
  • ب) سرقفلی با سند رسمی:
    حالتی است که این سند در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

مبلغ سرقفلی

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه از طریق دادگاه و با در نظر گرفتن ملاک های زیر محاسبه می شود:

  1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
  2. طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
  3. وضع محل اجاره از نظر بنا
  4. مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده است.
  5. نوع کسب و کار مستأجر

کارشناس ارشد سرکار خانم فاطمه آگهی
مشاوره حقوقی رایگان با وکیل متخصص سرقفلی ۴۴۳۳۵۳۵۸_۰۲۱