سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی

منظور از سرقفلی، حالتی است که مالک مغازه ای بدون این که ملک خود را واگذار نماید، سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به دیگری واگذار می کند. مالک سرقفلی بدون مالکیت در عین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را دارد. سرقفلی تنها برای اماکن تجاری وجود دارد و برای اماکن مسکونی چنین حقی نیست. در واقع، قانون گذار برای حفظ ارزش افزوده‌ی پنهانی که در اماکن تجاری به مرور زمان ایجاد می شود، حق سرقفلی را برای اماکن تجاری پیش بینی کرده است و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کرده است. ولی در اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود و بحث سرقفلی مطرح نیست.

باید دانست که حق کسب و پیشه با سرقفلی فرق دارد. حق کسب و پیشه از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره های قبل از 76) نشئت می گیرد و در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و اشتباهاً در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال 1356 تدوین شده بود، در سال 1376 تغییر کرد. مقررات بحث سرقفلی نیز تغییر کرد. در قانون سال 56 از سرقفلی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت یاد شده، حال آن که در قانون سال 76 ، این مفهوم با تفاوت‌هایی به سرقفلی تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال 76 منعقد شده باشد باید به قانون سال 56 رجوع کرد حتی اگر تمدید قرارداد بعد از سال 76 صورت گرفته باشد .

حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری کند. بلکه قرارداد خود به خود تمدید می‌شود. حال اگر مالک بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای آن محل کسب کرده است.

مواردی که مالک ضمن پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد اجاره خاتمه دهد به این شرح است:

  1. اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
  2. اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
  3. اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

نکته ای که در قراردادهای قانون سال 56 وجود دارد آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا تجارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

مقایسه سرقفلی و حق کسب و پیشه

  1. حق کسب و پیشه، ناشی از اجاره های سابق است. ولی سرقفلی در ابتدا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شود و ریشه در اجاره های سابق ندارد.
  2. سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
  3. حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستأجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملاً مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

نحوه ایجاد حق سرقفلی

در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق ممکن به یکی از شیوه های زیر انجام شود:

  1. هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
  2. هنگام عقد قرارداد مالک و مستأجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
  3. هنگام عقد قرارداد مالک و مستأجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستأجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.

اقسام سرقفلی

  • الف) سرقفلی با سند عادی:
    یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. سند عادی در شرایطی ایجاد می شود که شخصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده یا حتی در حالتی که اجاره نامه ای در بین نبوده، اجاره به صورت شفاهی انجام شده است. یا وقتی که مالکی ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهد.
  • ب) سرقفلی با سند رسمی:
    حالتی است که این سند در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

مبلغ سرقفلی

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه از طریق دادگاه و با در نظر گرفتن ملاک های زیر محاسبه می شود:

  1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
  2. طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
  3. وضع محل اجاره از نظر بنا
  4. مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده است.
  5. نوع کسب و کار مستأجر

انتقال سرقفلی

در قراردادهای مشمول قانون روابط مالک و مستاجر سال 56، مالک سرقفلی بدون إذن مالک ملک ، اجازه انتقال سرقفلی را به اشخاص ثالث ندارد. بنابراین در صورتی که مالک سرقفلی قصد واگذاری سرقفلی را به دیگری داشته باشد، یا می بایست مبلغی به عنوان حق مالکانه به مالک پرداخت نماید و یا از طریق حکم دادگاه امکان انتقال آن به دیگری را پیدا نماید که در صورت اخیر، مالک می تواند با پرداخت مبلغ سرقفلی طبق نظر کارشناس، سرقفلی ملک را نیز به مالکیت خود در آورد.

اما در قراردادهای مشمول قانون روابط مالک و مستأجر سال 76، اصل بر این است که مالک سرقفلی حق انتقال به دیگری را دارد. مگر آن که ضمن قرارداد خلاف آن شرط شده باشد. 

الف) انتقال بر اساس نوع سند:

  1. انتقال در سند عادی: در قراردادهای مشمول قانون سال 56 در صورتی که سند سر قفلی عادی باشد و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد . به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل نماید و این انتقال از حیث تعلق سرقفلی به مستأجر دوم معتبر نیست . لیکن در موردی که مستأجر محل کسب دارای حق انتقال به غیر نباشد ولی انتقال سرقفلی از مستأجر اول به مستأجر دوم با رضایت مالک صورت گیرد ، مستأجر جدید صاحب سرقفلی شناخته می شود.
  2. انتقال در سند رسمی: در قراردادهای مشمول قانون سال 56 در صورتی که سند سرقفلی  رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر ، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی ، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید. لیکن همانگونه که در بالا اشاره گردید در موردی که مستأجر محل کسب دارای حق انتقال به غیر نباشد ولی انتقال سرقفلی از مستأجر اول به مستأجر دوم با رضایت مالک صورت گیرد ، مستأجر جدید صاحب سرقفلی شناخته می شود .

- اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید، مرتکب تخلف شده است و در این حالت با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) حتمی است و نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. دادن وکالت و نمایندگی و غیره به شخص دیگر برای استفاده از سرقفلی نیز به معنای انتقال است.

ب) چگونگی انتقال سرقفلی:

  1. اختیاری: حالتی است که سرقفلی یک ملک، با به دیگری منتقل می شود. که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.
  2. قهری: حالتی است که شخصی فوت می کند و این حق به ورثه شخص منتقل می گردد.
  3. قضائی: حالتی است که از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود.

تکلیف مالک سرقفلی در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال و یا عدم دسترسی به مالک:

در این صورت مالک سرقفلی باید به دادگاه رجوع کند.

در فرضی که دسترسی به مالک نباشد، مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید .

نکات مهم در خرید سرقفلی

  1. شغل: شغل از این نظر اهمیت دارد که هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود و حتی امکان فسخ قرارداد و تخلیه توسط مالک بدون پرداخت حق کسب و پیشه وجود دارد .
  2. انتقال: اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستأجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد.

نکات مهم در فروش سرقفلی

  1. اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر :
    لازم است این موضوع رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسد.
  2.  أخذ مجوز انتقال از  مالک در صورت عدم رضایت:
     در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی اقدام نماید.

موارد موجب اسقاط حق سرقفلی

  1. انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال سرقفلی نماید، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .این انتقال می تواند به صورت اجاره دادن نیز باشد.
  2. تغییر شغل: اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.
  3. تعدی و تفریط : در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید. صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند. این موارد از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود. اما مالک سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد.
  4. عدم پرداخت اجاره بها: در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه یا ابلاغ اخطار دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره ( در خصوص اجاره نامه های رسمی ) نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک اقدام نماید.

کارشناس ارشد سرکار خانم فاطمه آگهی
مشاوره حقوقی رایگان با وکیل ملکی ۴۴۳۳۵۳۵۸_۰۲۱